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房屋买卖合同纠纷

发布日期:2019-11-25  来源:admin

[案情分类]:房屋买卖合同纠纷


重庆市第二中级人民法院

民事判决书

(2015)渝二中法民终字第01963号

 

上诉人(原审原告)马某某。

委托代理人柳某。

委托代理人任慧。

被上诉人(原审被告)柳某某。法定代理人柳昌彬。

委托代理人刘金唐,重庆聚焦律师事务所律师。

上诉人马某因房屋买卖合同纠纷一案,不服重庆市奉节县人民法院(2015)奉法民初字第01009号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明:马某与柳某某于2013年4月16日签订了《重庆市房屋买卖合同》,约定马某将其位于奉节县永安镇八阵街12号10幢1单元201号房屋以103386.9元的价格卖与柳某某,双方在合同第六条对付款方式约定:“乙方(柳某某)按下列第(一)种方式按期付款:(一)一次性付款。付款时间或条件:2013年1月1日前付清。……”。2013年5月7日该房屋过户登记在柳某某名下。2015年4月10日马某申请对双方在2013年4月16日签订的房屋买卖合同中的甲方签字处指拇印进行指纹鉴定。2015年7月30日重庆法正司法鉴定所作出了渝法正(2015)痕鉴字第10号痕迹物证司法鉴定意见书,经检验认定,2013年4月16日《重庆市房屋买卖合同》(合同编号:xxx)末页上“马某”签名字迹处指纹是马某右手拇指指纹。马某支出鉴定费3000元。马某在一审中诉称:我是奉节县原城郊区的居民,有三个儿子。原有旧房60平方米,是我和丈夫柳恒奉共有房屋。1995年10月,柳恒奉去世,2002年奉节县移民搬迁还房。奉节县永安镇将我的房还在永安镇八阵街12号10幢1单元201号,面积75.3平方米。我在该房屋居住生活长达13年之久,现在也居住在这。2013年4月16日被告柳某某利用其父亲柳昌彬保管我房屋产权机会,未让我知道和同意,伪造房屋买卖合同,未付我分文,于2013年4月16日将我的房屋悄悄过户为柳某某所有。现诉请法院判决:确认马某与柳某某于2013年4月16日签订的《房屋买卖合同》无效;要求柳某某将位于奉节县永安镇八阵街12号10幢1单元2-1号房屋(建筑面积75.35平方米)过户给马某所有。第二次庭审时马某当庭变更诉讼请求认可签订的房屋买卖合同,要求柳某某按合同约定支付房屋价款100139.4元(约定房屋价款103386.9元+马某及其丈夫柳恒奉移民补偿款20110元+柳昌彬占有的马某养老保险4000元-柳昌彬垫付的购买该房屋的房屋价款27357.5元);诉讼费由被告负担。柳某某在一审中辩称:马某与我父亲系母子关系,签订合同是马某和我一起去房屋管理所去办理的相关手续,签订的合同是有效的。该房屋是移民安置房,三峡搬迁前原告有旧房是80多平米,后还房75.3平方米。当时马某没有钱,其他儿子也不拿钱,柳昌彬按280元/㎡计算20个平方,按450元/㎡计算55.3平方的补偿标准,共向国家缴纳了27335.5元,交完费后为马某买保险,所有房款给了马某后,双方去房管所当到工作人民的面签订了房屋买卖合同。支付房款不是一次性给付的,因为母子关系也没有出具任何东西,房款是支付清了,也办理了房产证,在2013年4月16日签订合同,合同上明确记载了2013年1月1日前将房款付清,双方是认可这个事实的。马某原来并没有主张支付房款,是从第二次庭审时才主张,合同签订时间是2013年4月16日,其现在主张也超过了诉讼时效。请求驳回马某的诉讼请求。一审法院认为:依法成立的合同受法律保护。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示,不违反法律强制性规定,合法有效,对双方均有约束力,双方应该按合同约定履行各自的义务。双方于2013年4月16日签订合同,在合同中明确约定2013年1月1日前付清房款,从双方签订的合同来看,约定付清房款的时间在签订合同前,按交易的一般规则,应当认为签订合同时已付清房款,因此马某应当承担签订合同前柳某某并未付清房款的举证责任。马某举示的证据不能证明签订合同前柳某某未付清购房款,应承担举证不能的法律后果,其要求柳某某支付房款的诉讼请求不予支持。马某主张移民补偿款和养老保险金不是本案的处理范围,本案不予调整。经鉴定合同中马某签名处指纹系其右手拇指指纹,鉴定费系马某自己扩大的损失应由其自己承担,依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条,《中华人民共和国合同法》第六条、第八条,《*高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:驳回原告马某的诉讼请求。案件受理费2368元,减半收取1184元,由原告马某负担。马某不服,向本院提起上诉,请求撤销一审判决,改判被上诉人向其支付房屋价款100139.4元,并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要事实及理由:1、上诉人系文盲、年老体弱,在涉及合同法律效果等重要事项上的认识存在显著缺陷,而被上诉人并未举证证明在签订该合同时,已经履行了向上诉人明确告知合同条款的附属义务,该合同极大地损害了上诉人的合法权益,不是双方真实意思表示;2、本案诉争房屋是上诉人与其夫的共同财产,其夫去世后,包括上诉在内的法定继承人均有继承权,被上诉人采取签订合同的方式将房屋产权变更登记到自己名下,侵犯了其他继承人的合法权利,合同应是无效的;3、一审法院确定的举证责任分配方式是错误的,合同中第六条仅是对付款时间、付款方式进行约定,而非表明被上诉人已付清房款,上诉人明确否认收到房款的情况下,应由被上诉人举证证明其已付清房款,被上诉人未能提供相应证据。被上诉人答辩称:1、马某虽然年老,文化程度不高,但其神智清醒,身体康健,且双方是在房屋管理部门签订的合同,办理了登记手续,不存在其所谓的认识不清的问题;2、在双方签订合同之前,涉案房屋权属登记在马某名下,足以证明马某就是房屋所有权人,不存在其他权利人,马某有完全处分权,我是善意且支付了合理对价,目前已完成权属登记,即便涉及到其他继承人的权利,我也构成善意取得;3、一审分配举证责任是正确的,合同约定在2013年1月1日前付清房款,只有在付清房款之后才能办理过户登记,我方已经完成举证责任。本案二审过程中,上诉人马某提供了以下证据:重庆库区奉节县农村移民补偿材料一组,以证明涉案房屋是马某与其丈夫的夫妻共同财产;奉节县夔门街道宝塔坪社区居委会证明,以证明马某没有出卖房屋的意思表示;房屋现状照片8张,证明马某目前仍然居住在争议所涉及的房屋内;马某在邮政储蓄银行和农村商业银行的账户交易明细表一组,拟与证据3共同证明马某未收到被上诉人的购房款。经质证,被上诉人认为证据1不能达到上诉人证明目的,证据2与本案没有关联,不能达到证明目的,证据3、4也不能达到上诉人的证明目的,支付房款的方式多种多样,仅凭对银行交易表不能证明未付清房款。本院审查认为:证据1的内容真实、合法,与案件事实亦有一定关联,本院予以采信;证据2本身真实,但因上诉人马某已经认可了合同的成立及生效,该证据的证明目的与马某的诉讼请求相互矛盾,故本院不予采信;证据3真实、合法,与已查证事实相互印证,能够证明马某目前仍居住在涉案房屋内,本院予以采信,但其内容不能证明房款是否已经付清;证据4真实、合法,本院予以采信,但其内容同样不能证明房款是否已经付清。本院二审查明:2002年8月20日,马某与奉节县永安乡(镇)人民政府签订三峡库区奉节县农村移民生活安置及淹没房屋搬迁补偿销号合同及移民安置补偿明细表,其中约定乙方(马某)淹没房屋地址在永安乡(镇)窑湾村11社,乙方(马某)家庭现有人口1人,属生活安置的1人,均为马某本人。2002年8月25日,经移民安置部门核算,对马某进行搬迁安置后合计还房75.7平方米,根据当时的政策和安置标准,马某作为被搬迁户还应向移民搬迁安置部门付款27357.50元。双方当事人对于此笔27357.50元的款项系柳某某之父柳昌彬缴纳的事实均予认可,且认可此款可视为本案已付购房款的其中一部分。2013年3月,马某取得位于奉节县永安镇八阵街12号10幢1单元201号的面积为75.3平方米还房的房地产权证书(301房地证2013字第01919号),该权属证书载明权利人为马某,其上并无其他权利人的记载。截至目前,马某一直在前述房屋中居住。另查明,马某在中国邮政储蓄银行奉节县支行的个人常用账户606677007233344400自2009年6月23日至2015年11月13日期间的交易情况主要为养老代发、支取,无大额资金现存或转账汇入。马某在重庆农村商业银行奉节支行的个人账户402230080254925409至2015年11月13日为止仅有2笔金额为400元的支取交易。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为,在一审诉讼程序中,马某*终明确固定的诉讼请求为要求柳某某按合同约定支付房屋价款,据此足以表明马某认可了案涉房屋买卖合同的成立及其合法有效性,而相对方当事人亦认可合同的成立及其合法有效性,且该合同内容不存在法定的无效情形,故本院对合同成立的事实以及合法性予以确认。上诉人马某的陈述和举证中涉及合同成立及其效力的内容本院不再一一评判和赘述。在此基础上,本案中双方当事人争议的焦点在于房屋价款是否付清这一事实问题。根据基本的民事诉讼证据规则,合同履行义务一方主张已经履行完毕其合同义务,应由其承担相应的举证责任,否则即应承担不利的法律后果。本案中,在马某明确否认已收到全部房款的情况下,理应由购房人一方即被上诉人承担已付清房款的举证责任。被上诉人抗辩理由中涉及已付27357.50房款的事实,因上诉人予以认可,故本院确认其为购房款的性质并在应付房款中予以抵除。对于其余部分房款,被上诉人关于分期以现金方式已付清的陈述和抗辩缺乏证据支持,本院不予采信。被上诉人还以双方约定付清房款时间在合同签订时间之前这一事实作为其已经付清房款的依据,但双方所签合同中“2013年1月1日前付清”这一内容结合合同全文理解,仅是对付款时间或条件的约定,不能作为付款义务履行完毕的凭证。另,被上诉人陈述是分期付款,其中还包括了前述的27357.50元这一笔款项,也明显与合同关于在2013年1月1日前一次性付清房款的约定存在矛盾。此外,关于马某出卖的房屋是否涉及其他人财产权利的问题,因马某在处分房屋时已经取得了房屋权属证书,根据物权登记公示效力,马某是合法权利人,其他人可能的财产性权利不能对抗马某享有的物权。上诉人马某的诉讼请求中涉及20110元的移民补偿款和4000元的养老保险,因两笔款项的性质与购房款不同,且对方当事人持异议,故不应在本案中一并处理,当事人可另案主张。据此,上诉人还应获得的购房款为76029.4元(103386.9-27357.5)。被上诉人还提出诉讼时效抗辩,因双方当事人签订合同时才约定付款时间,各自的权利义务才明确,本案中的诉讼时效应从合同成立并生效之日起算,至当事人起诉之时并未超过两年,故其该抗辩理由不能成立综上,根据本院二审新查明事实,一审审判程序合法,但部分事实未查清,举证责任分配不当,应当予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《*高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》**百六十九条、**百七十条**款第(二)项之规定,判决如下:一、撤销(2015)奉法民初字第01009号民事判决;二、被上诉人柳某某在本判决生效后十日内给付上诉人马某房款76029.4元;三、驳回上诉人马某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费1184元,二审案件受理费2303元,共计3487元,由上诉人马某承担487元,由被上诉人柳某某承担3000元。本判决为终审判决。